Kompensation för stamrenovering

N.N och N.N (sökandena) innehar en lägenhet med bostadsrätt i ett hus som ägs av föreningen N.N (föreningen).

Sökandena har anfört bl.a. följande.  De förvärvade sin lägenhet år 1999. Lägenheten är en vindsvåning. I samband med förvärvet bekostade de installation av nya stammar till lägenheten. Enligt beslut på föreningsstämma beslutade föreningen år 2006 att genomföra stambyte i fastigheten.  Byte av stammar till makarna N.N lägenhet behövde dock inte göras, eftersom det arbetet redan utförts tidigare. Genom detta besparades föreningen en kostnad som föreningen annars varit skyldig att stå för. Men sökandena kommer även att vara tvungna att med sina årsavgifter vara med och betala stambyten för övriga lägenheter i huset. I enlighet med likhetsprincipen bör sökandena i denna situation vara berättigade till kompensation från föreningen med ett belopp som motsvarar den besparing föreningen gjort.

Föreningen har anfört bl.a. följande.  Makarna N.N har inte bekostat stamrenoveringen. Oavsett om en förening först inreder lägenheten och sedan upplåter bostadsrätt eller om en förening upplåter en oinredd yta och avtalar om att förvärvaren ska svara för kostnaderna för inredning har föreningen svarat för kostnaden för inredningen och stambytet, eftersom köpeskillingen motsvarat skicket på lägenheten. När stambyte väl blir aktuellt i makarna N.N lägenhet kommer föreningen svara för detta. Därmed är det inte fråga om att makarna N.N behandlas på annat sätt än övriga medlemmar. En förening har rätt att avtala om köpeskilling i förhållande till ansvar för byggnation utan att kränka likhetsprincipen. Att senare inte ersätta medlemmen när renovering i övrigt sker i fastigheten strider inte mot likhetsprincipen. Om föreningen trots allt ska utge ersättning i en sådan situation innebär det att föreningen måste betala för stamrenovering och inredning i badrum två gånger. Första gången genom att få en låg köpeskilling vid upplåtelse av oinredd yta och andra gången då berörd medlem ska kompenseras med ett belopp som motsvarar kostnaden att genomföra stambyte m.m.

Bostadsrättsnämndens bedömning

Allmänt gäller att när stambyte och bl.a. återställanden av badrum sker på en förenings bekostnad och åtgärderna betalas av bostadsrättshavarna enligt normala fördelningsgrunder via årsavgifterna kan det uppkomma en ojämlikhet beroende på lägenheternas skick och standard före åtgärderna (jfr dom av Hovrätten för Nedre Norrland 2003-05-06 i mål nr T 29-02). Då det gäller bostadsrättshavare vars lägenhet inte behöver åtgärdas kan det finnas skäl för en förening att utge viss kompensation till dessa. Annars finns risk att föreningens agerande kan komma att stå i strid med den föreningsrättsliga likhetsprincipen.

Bostadsrättsnämnden kan konstatera att i detta fall har innehavarna av lägenheten i samband med att lägenheten förvärvades år 1999 bl.a. betalat för stambyte och inredning av badrum. Några ytterligare åtgärder behöver inte vidtas nu. Den berörda lägenheten kommer därför inte att omfattas av föreningens stambyte och återställande av badrum i husets övriga lägenheter.

Detta betyder, dels att sökandena har fått betala för stambyte m.m. i sin egen lägenhet, dels att de genom årsavgifter får vara med och betala för motsvarande åtgärder i andra lägenheter. Detta missgynnar sökandena och är oförenligt med likhetsprincipen.

Föreningen har invänt att den dag det blir aktuellt med stambyte i makarna N.N lägenhet kommer föreningen att svara för detta. Men ett sådant stambyte måste anses ligga så långt fram i tiden att det är orealistiskt att föreställa sig att inte stambyte m.m. samtidigt kommer att ske i alla lägenheter. Då kommer effekten att bli att makarna N.N likväl har fått betala sitt eget stambyte (år 1999) och dessutom fått vara med och betala för övrigas stambyte (år 2006).

Mot denna bakgrund bör det ankomma på föreningen att utge kompensation till sökandena. En lämplig modell för en sådan kompensation kan vara den makarna N.N anger. Innehavarna av lägenheterna bör således ersättas kontant med ett belopp som motsvarar den besparing föreningen gör genom att makarna N.N lägenhet inte omfattas av stambytet.

På Bostadsrättsnämndens vägnar

Nils-Olof Berggren

I avgörandet har deltagit Nils-Olof Berggren (tidigare JO) och Anders H S Olsson (tidigare chefsjurist HSB) och Stig Alexandersson (juris licentiat)